پیش بینیسه ماهه بازار

باید یاد بگیریم با طمع مبارزه کنیم. کسانی که در اوایل فعالیت لونا، در این رمزارز سرمایه‌گذاری کردند توانستند تا ۳۰۰ برابر سود دریافت کنند، اما واقعیت بازار بدین شکل نیست. دلیلی برای پیشرفت سریع اکوسیستم‌های مختلف وجود دارد. بدانید که بر روی چه چیزی سرمایه‌گذاری می‌کنید. بی دلیل نیست که برخی موفق می‌شوند به صورت مداوم تا ۱۸٪ از این بازار سود کسب کنند.

پیش‌بینی مایک نووگراتز: بازار صعودی بعدی از پاییز ۱۴۰۱ آغاز می‌شود

مایک نووگراتز (Mike Novogratz)، مدیرعامل گلکسی دیجیتال، از هولدرهای بزرگ بیت کوین، پیش‌بینی کرده است که فدرال رزرو تا سه‌ماهه چهارم سال جاری میلادی ناچار خواهد شد از سیاست‌های خود عقب‌نشینی کند و این موضوع می‌تواند باعث دور جدیدی از صعود در بازار کریپتو شود.

به گزارش میهن بلاک چین و به نقل از کوین دسک، مایک نووگراتز پیش‌بینی کرده است که روند صعودی بازار کریپتو در سه ماهه چهارم سال جاری میلادی (پاییز ۱۴۰۱) مجددا آغاز می‌شود. نووگراتز در سخنرانی خود در همایش «Consensus 2022» اظهار داشت تا هنگامی که فدرال رزرو عقب‌نشینی نکند و پایش را از ترمز اقتصاد برندارد، قیمت بیت کوین به شرایط مناسب برنمی‌گردد. با این حال، برآورد او این است که بیت کوین قبل از بازار بورس آمریکا به کف قیمت می‌رسد.

نووگراتز در این خصوص گفت:

امید من این است که تا سه ماهه چهارم سال جاری (پاییز ۱۴۰۱)، سرعت اقتصاد پیش بینیسه ماهه بازار به حدی کند شود که فدرال رزرو تصمیم بگیرد اقدامات خود را متوقف کند. پس از آن شاهد آغاز چرخه بعدی بازار کریپتو خواهید بود و بیت کوین از بازار بورس و سایر بازارها پیشی می‌گیرد.

او همچنین اضافه کرد:

نرخ بهره به ۵٪ می‌رسد. امیدوارم بازار کریپتو بتواند همبستگی خود با نرخ بهره را قطع کند.

نووگراتز در پاسخ به سوال درباره برنامه گلکسی دیجیتال و سایر شرکت‌ها برای بازار صعودی بعدی، اظهار داشت:

باید یاد بگیریم با طمع مبارزه کنیم. کسانی که در اوایل فعالیت لونا، در این رمزارز سرمایه‌گذاری کردند توانستند تا ۳۰۰ برابر سود دریافت کنند، اما واقعیت بازار بدین شکل نیست. دلیلی برای پیشرفت سریع اکوسیستم‌های مختلف وجود دارد. بدانید که بر روی چه چیزی سرمایه‌گذاری می‌کنید. بی دلیل نیست که برخی موفق می‌شوند به صورت مداوم تا ۱۸٪ از این بازار سود کسب کنند.

قیمت سهام گلکسی دیجیتال از ابتدای سال تاکنون ۶۸٪ کاهش یافته و عملکرد نامناسب‌تری نسبت به بیت کوین داشته است که در همین بازه زمانی با کاهش قیمت ۳۸٪ مواجه شده است. نووگراتز از سرمایه‌گذاران لونا بود و با فروپاشی و سقوط آن ضرر هنگفتی تجربه کرد.

• پیش بینی نووگراتز درباره آغاز بازار صعودی بعدی چیست؟

نووگراتز معتقد است تا فصل چهارم سال جاری میلادی (پاییز ۱۴۰۱) تبعات سیاست‌های فدرال رزرو بر اقتصاد به حدی تشدید می‌شود که ناچار به عقب نشینی می‌شود و در آن زمان روند صعودی بعدی در بازار کریپتو آغاز می‌شود.

پیش‌بینی بازارهای مالی تا پایان ۱۴۰۰/ زمان خروج از بازار سرمایه نیست!

در گفتگو با دو کارشناس مالی به پیش‌بینی بازارهای مالی پرداخت. دو کارشناسی که روندی صعودی را برای بورس، دلار، طلا و سکه و حتی ارزهای دیجیتال تا پایان سال پیش‌بینی می‌کنند.

به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از تجارت نیوز؛ از مرداد ماه پارسال تا امروز قیمت طلا و سکه حدود ۹ درصد، دلار معادل ۲۰ درصد، مسکن حدود ۲۵ درصد و کالاهای بادوام شامل خودرو و لوازم خانگی حدود ۵۸ درصد افزایش و در همین دوره شاخص بورس حدود ۱۵ درصد افت داشته است. اما آیا این عقب ماندگی، به معنای فرصت مناسب برای سرمایه‌گذاری در بورس است؟ در دیگر بازارها چطور، برای دلار، طلا و مسکن چه پیش‌بینی‌ای وجود دارد؟

در دوره پنج ماهه نخست امسال نیز طلا بیش از شش درصد، سکه بیش از ۱۳ درصد، دلار ۱۲ درصد و بورس حدود ۱۵ درصد بازدهی مثبت داشته است. در همین مدت مسکن حدود هشت درصد و کالاهای بادوام هم ۹ درصد بازدهی مثبت داشتند.

ابراهیم علیزاده، کارشناس اقتصادی در گفتگویی با مهشید داداش‌زاده و ثارا سادات میران، دو کارشناس بازارهای مالی به بررسی وضعیت بازارها، پیش‌بینی آن‌ها و بهترین روش برای سرمایه‌گذاری پرداخته است. این گفتگو هم‌اکنون در دسترس مخاطبان است.

بورس

میران: روند نزولی بازار ادامه‌دار نخواهد بود. البته ما انتظار صعود شارپی سال گذشته را هم نداریم. گزارشات ماهانه و سه ماهه و نزدیک بودن به مجامع این انتظار را ایجاد می‌کند که بازار سهام روند صعودی و نه شارپی داشته باشد. نمی‌توانم با صراحت بگویم به شاخص دومیلیون واحد می‌رسیم، باید دست کم اولین جلسه هیئت دولت تشکیل شود تا بتوان بهتر وضعیت را تحلیل کرد. با این حال می‌توان گفت الان زمان خوبی برای اصلاح سبد است. پتروشیمی‌ها و کانی‌ها در حال حاضر انتخاب من هستند تا زمانی که جلسه هیئت دولت تشکیل شود.

داداش‌زاده: مقاومت یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد، مرز روانی مهمی برای بازار است. سهم صنایع کوجک احتمالا تا ماه آینده رشد بهتری داشته باشند. اصلاح بازار نهایتا تا یک میلیون و ۳۵۰ هزار واحد ادامه پیدا کند. شاخص دو میلیون واحد را تا انتهای ۱۴۰۰ بعید نمی‌دانم اما دلایلی مختلفی می‌تواند بر آن اثرگذار باشد.

دلار

میران: شرایط منطقه و به ویژه هرات که موثر بر نرخ دلار ما است اکنون بسیار متزلزل است و باید منتظر ماند تا تعیین تکلیف شود. سال گذشته برخی دلار را تا ۴۰ هزار تومانی پیش‌بینی می‌کردند ولی دلار هنوز به این قیمت‌ها نرسیده‌است. من فکر می‌کنم رسیدن دلار در حال حاضر به ۲۰ هزار تومان به اندازه همان دلار ۴۰ تومانی رویایی است. من فکر می‌کنم که ۲۵ هزار تا ۳۰ هزارتومانی جایگاه دلار در سال جاری باشد. من دلار ۲۸ هزارتومانی را بیش از بقیه ممکن می‌دانم. هر چند دلار ۳۰ تا ۳۲ هزار تومانی هم تا پایان سال دور از ذهن نیست.

داداش‌زاده: در بازار ارز ممکن است که نرخ‌های ۲۸ و ۳۰ هزار تومان را ببینیم. اما اگر مذاکرات برجام ادامه یابد می‌توانیم تا ۲۴ و ۲۵ هزار تومان هم قیمت را کنترل کنیم. تورمی که قیمت دلار را هم تحت تاثیر قرار داده چاپ‌پول و افزایش حجم نقدینگی است.

طلا و سکه

داداش‌زاده: احتمالا سیاست‌های انقباضی موجب کاهش نرخ طلای جهانی باشد. گسترش واکسیناسیون هم مزید بر علت می‌شود. اگر کرونا در کشورهای دیگر کنترل شود شاخص دلار رو به بهبود می‌رود. سکه هم بیشتر از دلار تبعیت می‌کند. پس من سکه را ۱۲ تا ۱۳ میلیونی مطلوب می‌دانم. طلای داخلی را نیز تا یک میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تا پایان سال منطقی می‌دانم.

میران: ما هنوز اقدام مثبتی در راستای کنترل کرونا نداشتیم پس من توصیه می‌کند که بورسی‌ها حتما سهمی از صندوق طلا داشته باشند. چرا که من پیش‌بینی می‌کنم که سکه ۱۳ میلیونی یا ۱۴ میلیون دور از ذهن نیست. من طلا را تا پایان سال صعودی پیش‌بینی پیش بینیسه ماهه بازار می‌کنم.

مسکن

داداش‌زاده: یکی از سیاست‌های دولت جدید اقدام به ساخت یک میلیون واحد مسکن است درحالی که دو عامل روی قیمت مسکن اثر داشته یکی دلار و یکی افزایش تقاضا و کاهش عرضه. پس اگر سیاست رئیسی اجرا شود احتمال کنترل مسکن وجود دارد در غیر این صورت مسکن تحت تاثیر دلار افزایش پیدا می‌کند. هر چند من ساخت این مقدار مسکن را ممکن نمی‌دانم بنابراین برای بازار مسکن رکورد پیش‌بینی می‌کنم نه کاهش.

میران: با نگاه خوشبینانه باز هم ممکن است مسکن پرش قیمتی داشته باشد. با این حال با توجه به عدد تورمی ما من فکر می‌کنم کاهش تقاضای مسکن داشته باشیم و به رکود در بازار مسکن برسیم.

ارزهای دیجیتال

داداش‌زاده: رشد بیت‌کوین با شک و شبهه بسیاری همراه بود و نااطمینان هنوز روند آن دیده می‌شود. اما با حفظ روند فعلی ما می‌توانیم رسیدن بیت‌کوین به سطح ۱۰۰ هزار دلار را هم تا یکسال و نیم و دو سال آینده پیش‌بینی کنیم.

صفحه اقتصاد گزارش می دهد:
پیش بینی بورس فردا یکشنبه 22 خرداد 1401 + وضعیت بورس امروز 21 خرداد ماه

پیش بینی بورس فردا

در این مطلب از پایگاه خبری صفحه اقتصاد درباره پیش بینی بورس فردا یکشنبه 22 خرداد ۱۴۰۱ همراه با وضعیت بورس امروز شنبه 21 خرداد ماه را برایتان آماده کرده ایم که در زیر از نظرتان می گذرد.

در پایان معاملات امروز، شاخص کل بورس پس از افت دو هزار و ۱۱واحدی (۰.۱درصد) در ارتفاع یک میلیون و ۵۲۰هزار واحد قرار گرفت و همچنین شاخص کل هم‌وزن با کاهش ۰.۳۶درصدی مواجه شد.

آخرین قیمت ۵۸نماد حداقل سه درصد نسبت به قیمت روز قبل آن‌ها افزایش یافته و ۱۶۴نماد با کاهش بیش از سه درصدی قیمت همراه بوده‌اند.

حقیقی‌ها امروز ۴۴۰میلیارد تومان نقدینگی از بازار خارج کردند. ارزش کل معاملات خرد بورس و فرابورس نیز در مجموع به سه هزار و ۴۴۵میلیارد تومان رسید.

خالص سفارشات خرید سهام از رقم ۳۷۰میلیارد تومان عبور کرد، برتری سمت تقاضا در فعالیت‌های پیش بینیسه ماهه بازار کمکی به نهادهای مالی واسط بیش از سایرین بود و همچنین سهام تفارس ۳۹۸میلیارد تومان سفارش خرید داشت.

در ساعت ۹۰ و ۴۰ دقیقه صف‌های خرید حدود ۵۴۵میلیارد تومان و ارزش کل صف‌های فروش ۱۷۵میلیارد تومان بوده است، بدین ترتیب خالص سفارشات خریدی که در سیستم معاملات ثبت شده به ۳۷۰میلیارد تومان می‌رسد.

پیش بینی بورس فردا

پیش بینی بورس فردا یکشنبه 22 خرداد ماه 1401

شاخص کل بورس در معاملات امروز کمتر از یک درصد افت داشت. به گفته کارشناسان تا زمانی که وضعیت برجام مشخص نشود بورس نزولی می‌ماند.

در پایان پیش بینیسه ماهه بازار معاملات امروز، شاخص کل بورس پس از افت دو هزار و ۱۱واحدی به محدوده یک میلیون و ۵۲۰ هزار واحد رسید و از سوی دیگر شاخص کل هم‌وزن کاهش ۰.۳۶درصدی را تجربه کرد.

هفته اخیر قطعنامه شورای حکام علیه ایران تصویب شد. پس اعلام این خبر تمامی کارشناسان عقیده داشتند که بورس و سایر بازارهای مالی تغییر مسیر می‌دهند. بر همین اساس امروز بورس روند نزولی به خود گرفت و شاخص کل کمتر از یک درصد اصلاح کرد.

دلار بورس را صعودی می‌کند؟

احمد اشتیاقی، کارشناس بازار سرمایه در گفتگو با تجارت‌‍‌نیوز می‌گوید: معاملات بورس تحت‌الشعاع قطعنامه شورای حکام است. احتمالا ایرن از پروتکل آژانس انرژی اتمی خارج شود و این موضوع احیای برجام را کمی سخت می‌کند.

وی ادامه می‌دهد: شاخص کل بورس در روزهای آینده نمی‌تواند روند افزایشی به خود بگیرد و احتمالا شاهد معاملات رو‌به پایین باشیم. تا زمانی که وضعیت برجام مشخص نشود نمی‌توان به آینده بازار سرمایه امیدوار بود.

این کارشناس بازار سرمایه درخصوص قعطنامه شورای عالی حکام می‌گوید: قطعنامه شورای حکام امضا شده اما ممکن است این موضوع یک مقدمه و کشمکش برای احیای برجام باشد.

به گفته اشتیاقی تا زمانی که ابهامات بازار سهام برطرف نشود سهامداران نمی‌توانند به راحتی معامله کنند.

وی اظهار می‌کند: ابهامات ناشی از عدم احیای برجام باعث اختلاف قیمت بین دلار نیمایی و بازار آزاد شده است. البته افزایش قیمت دلار ناشی از ارزش پیش بینیسه ماهه بازار ذاتی آن نیست، در نتیجه نمی‌تواند تاثیری روی معاملات داشته باشد.

3 سیگنال صعودی به بورس /پیش بینی بازار سهام

به گزارش اقتصادنیوز، معامله‌گران در شرایطی به استقبال معاملات اولین روز کاری هفته می‌روند که روز چهارشنبه شاخص کل بورس پس از دو روز صعود کرد و 24 هزار و 918 واحد بالا آمد. شاخص هم‌وزن نیز 9 هزار و 540 واحد رشد کرد و شاخص کل فرابورس افزایش 306 واحدی را پشت سر گذاشت. در پایان معاملات ‌روز چهارشنبه، 539 نماد رشد قیمت و 88 نماد کاهش قیمت داشتند، به عبارت دیگر، 86 درصد بازار رشد قیمت داشتند و 14 درصد بازار افت قیمت داشتند.

همچنین در پایان معاملات روز چهارشنبه بازار با مازاد تقاضا‌ی‌ هزار و 57 میلیارد تومانی بسته شد. در پایان معاملات چهارشنبه یک نماد صف فروش داشت و تعداد نمادهای صف خرید 162 نماد بود. در این روز ارزش صف‌های فروش پایانی بازار نسبت به روز کاری قبل کاهش یافت و 150 میلیون تومان شد. ارزش صف‌های خرید نیز نسبت به پایان روز کاری گذشته 57 درصد رشد کرد و در رقم هزار و 57 میلیارد تومان ایستاد.

در هفته گذشته شاخص روند صعودی داشت و بیش از 34 هزار واحد رشد کرد. در آخرین روز کاری هفته شاخص به قله یک میلیون و 564 هزار واحدی رسید که بیشترین رقم در 8 ماه اخیر است. بدین ترتیب به یک قدمی قله سال گذشته رسید. صعود شاخص این امید را ایجاد کرده که با شکستن رکورد سال 1400، شاخص بتواند به سوی کانال 1.6 میلیونی پیشرفت کند.

جریان ورود پول حقیقی نیز پس از سه روز در روز چهارشنبه مثبت شد و 275 میلیارد تومان سرمایه حقیقی وارد بازار شد. نمادهای ملت، وغدیر، حکشتی، شپاکسا و فزر بیشترین ورود پول حقیقی را داشتند.

از سوی دیگر در پایان معاملات روز چهارشنبه ارزش صف‌های خرید هزار و 57 میلیارد تومان بیشتر از صف‌های فروش بود و بازار با مازاد تقاضا بسته شد.

بنابراین با توجه به وجود مازاد تقاضا و ورود پول حقیقی به نظر می‌رسد روند صعودی بازار حفظ شود. در پایان هفته گذشته دلار از مرز 30 هزار تومان عبور کرد و انتظار می‌رود قیمت سهم‌های دلاری نیز افزایش یابد. رشد قیمت ارز را می‌توان سومین سیگنال صعودی به بازار سهام قلمداد کرد.

پیش بینی بازار مسکن در سال 1401 از شش زاویه

اصلی‌ترین عامل در انجماد بازار مسکن تهران، افزایش قیمت مسکن و عدم تناسب با قدرت خرید مردم و وضعیت موجود بازار بوده است.

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از تجارت فردا، تحولات صنعت ساختمان در سال 1400 با توجه به ماهیت این بازار و تاثیرگذاری آن بر اقتصاد کلان و خانوارها برخلاف سایر بازارهای موازی، ناشی از تغییرات و اثرپذیری لحظه‌ای از متغیرهای خرد و کلان نیست بلکه حاصل جریان و روند تحولاتی است که طی دهه 90 در اقتصاد و بازار مسکن وجود داشته است و اثرات آن از اواسط سال 1396 به بعد کاملا در بازار مسکن مشهود شده است و نقطه بحرانی آن، رکود عمیق و تورمی بی‌سابقه در بخش تقاضای مسکن در پاییز 1399 بوده است. در اقتصاد کلان حدود هشت درصد از تولید ناخالص ملی و 16 درصد از هزینه‌های ناخالص ملی متعلق به صنعت ساختمان است و سهم 10 تا 16 درصد از اشتغال کشور وابسته به این صنعت است و البته بیشترین ضریب اهمیت (1/34 درصد) را در شاخص تورم دارد. در اقتصاد خانوار نیز بیش از 80 درصد ثروت خانوار مربوط به مسکن (ساختمان) بوده و در کلانشهرها نزدیک به 60 درصد از هزینه‌های سبد خانوار متعلق به مسکن است.

به‌رغم اهمیت زیاد این صنعت و بازار مسکن، در پایان دولت دوازدهم برنامه مشخصی برای احیای این بازار اجرایی نشد اما در آخرین ماه‌های سال 1399 باتوجه به جذابیت بالای سرمایه‌گذاری این صنعت در مقایسه با سایر بازارها با لحاظ ریسک سرمایه‌گذاری و همچنین خروج سرمایه از بازار سهام، روند معاملات با ورود بخشی از سرمایه سرگردان و متعلق پیش بینیسه ماهه بازار به بخش سرمایه‌ای روند بهبود خود را آغاز کرد.

بهبود معاملات بازار مسکن در سال 1400 در مقایسه با سال قبل با شیب کم ادامه‌دار بود اما با کاهش نوسان قیمت ارز در شش ماه دوم سال 1400 و رشد ماهانه کمتر از سه درصد قیمت مسکن، نوع تقاضای غالب تیغیر کرد و تقاضای مصرفی به‌خصوص گروهی که به دنبال تبدیل ملک خود به واحدی مرغوب‌تر را بودند، در طی این شش ماه سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص دادند.

تحولات بخش عرضه به صورت یکپارچه قابل تحلیل نیست پیش بینیسه ماهه بازار و شیوه سرمایه‌گذاری در استان‌ها و حتی کاربری‌ها متفاوت بوده است. به صورت عمومی روند ساخت و ساز در کشور نسبت به سنوات قبل مثبت بوده است به طوری که حدود 174 هزار پروانه ساختمانی در کشور در سال 1399 صادر شده است که نسبت به سال قبل حدود هشت درصد افزایش داشته است؛ در بهار 1400 نیز تمایل به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان بیشتر شد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 32 درصد افزایش داشت. این در حالی است که در تهران روند صدور مجوزها نزولی بوده، در سال 1399 تعداد پروانه‌های ماخوذه 23 درصد و در بهار 1400 نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 17 درصد کاهش داشته است.

عوامل مختلفی در کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی در تهران موثر هستند، از جمله این موارد می‌توان به افزایش قیمت زمین فراتر از رشد قیمت مسکن، افزایش چندباره هزینه اخذ پروانه ساختمانی، ناپایداری هزینه‌های ساخت و صعوبت در اخذ طبقات بیشتر در پروانه‌های ساختمانی جدید و شرایط رکودی صنعت ساختمان و کاهش امکان تامین مالی از محل پیش‌فروش اشاره کرد.

در بخش تجاری تمایل به سرمایه‌گذاری در تهران کاهش قابل‌توجهی داشته است به نحوی که تعداد پروژه‌های تکمیل شده در سال 1399 در حدود 60 درصد و میزان پروژه‌های آغاز شده نیز در حدود 17 درصد کاهش نسبت به سال قبل داشته است که اثرات آن در سال 1400 مشهود بوده است. اشباع بازار تجاری در تهران و هزینه‌های بالای تملک زمین و اخذ مجوزها در مقابل تغییر پارادایم بهره‌برداری از فروش به اجاره‌داری اصلی‌ترین دلایل این تغییر رویکرد بوده است و عوامل حاکم برا قتصاد کلان و سیاست بین‌الملل (تحریم‌ها) تشدیدکننده این رویداد بوده است. این در حالی است عوامل اجتماعی از جمله تغییر سبک زندگی و تفریح و عوامل اقتصادی مبنی بر توجیه‌پذیری بالاتر نسبت به ساخت مسکن در غیر کلانشهرها باعث شد که تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش تجاری شهرهای دیگر به‌خصوص غیر کلانشهراه رشد داشته باشد و به طور میانگین (با لحاظ آمار منفی تهران)، تعداد پروژه‌های تکمیل شده در بخش تجاری در حدود 17 درصد رشد داشته و مجتمع‌های تجاری متعددی با وسعت بالا در این شهرها در سنوات اخیر تعریف یا افتتاح شده است.

بخش اداری بسیار متاثر از فضای اقتصادی و سیاسی کشور بوده است، در اوایل دوران برجام با توجه به بهبود فضای تولید کشور و حضور سرمایه‌گذاری خارجی، زون‌های اداری جدید و نوظهوری در شهرها ایجاد شده که در شهر تهران می‌توان به زون‌های اداری تاسیس شده در منطقه‌های 5 و 2 اشاره کرد، اما پس از تحریم‌های اقتصادی، این زون‌ها بیشترین آسیب را دیده‌اند، اما میزان آسیب در زون‌های اداری توسعه یافته همچون زون‌های اداری منطقه 3 کمتر بوده است.

بررسی معاملات مسکن در شهر تهران

روند نزولی تعداد معاملات بازار مسکن تهران از زمستان 1399 متوقف شد و یک روند صعودی با شیب کم در سال 1400 داشته است. به‌رغم روند صعودی بازار و رشد 117 درصدی نقطه‌به نقطه در بهمن ماه، عمق رکود ایجاد شده و سرعت پایین بهبود بازار باعث شده است تعداد معاملات 11 ماه سال جاری (حدود 70 هزار معامله) نسبت به مدت مشابه حدود 10 درصد کمتر شود.

از اواسط 1397 بعد از یک دوره رونق کوتاه پس از شروع جهش قیمت در پاییز 1396، محدوده تعداد معاملات ماهانه مسکن از 12 تا 17 هزار معامله به 5/2 تا 9 هزار معامله در ماه رسید. بنابراین شرایط موجود با شرایط عادی ابزار همچنان فاصله دارد.

بررسی مشخصات واحدهای معامله‌شده نشان می‌دهد در سال جاری، بیشترین سهم معاملات با 15 درصد مربوط به منطقه 5 بوده است. در سال‌های قبل مناطق 4 یا 2 رتبه‌ دوم به لحاظ حجم معاملات را داشته‌اند اما در سال 1400، منطقه 10 تهران به‌رغم وسعت بسیار پایین با 10 درصد در رتبه دوم به لحاظ تعداد معاملات است و البته نسبت به جمعیت ساکن در منطقه، معاملات در منطقه 10 فراتر از مناطق دیگر بوده است. با توجه به آنکه این منطقه پیش بینیسه ماهه بازار سکونتگاه دهک‌های میانی و پایینی جامعه است، بنابراین افزایش حجم تقاضا در این منطقه ناشی از جذب تقاضاهای تعدیل یافته سایر مناطق میانی تهران است.

مقایسه عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی در تهران نشان می‌دهد، حدود 82 درصد مجوزهای ساختمانی صادر شده مربوط به واحدهای بالای 100 مترمربع است. این در حالی است که حدود 76 درصد از حجم معاملات در سال جاری مربوط به واحدهای کوچک‌متراژ است. با توجه به کاهش قدرت خرید و مشخصات اشاره شده، سهم واحدهای مسکونی نوساز (کمتر از پنج سال ساخت) نیز طی هفت سال اخیر از 60 درصد به حدود 30 درصد رسیده است و میانگین سن بناهای معامله شده به بیش از 10 سال رسیده است.

اصلی‌ترین عامل در انجماد بازار مسکن تهران، افزایش قیمت مسکن و عدم تناسب با قدرت خرید مردم و وضعیت موجود بازار بوده است. در سال‌های 1395 و اوایل 1396 رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است در‌حالی‌که هزینه‌ها روند افزایشی داشت، بنابراین به دلیل نگاه انتظاری بخش سرمایه‌گذار و همچنین سایر عوامل اقتصادی از پاییز 1396 روند رشد قیمت‌ها آغاز شد و امروز با میانگین 330 میلیون ریال به ازای هر مترمربع نسبت به پاییز 1396، قیمت هر مترمربع، 576 درصد رشد کرده است.

با کاهش نوسان قیمت ارز و البته انجماد بازار با توجه به کاهش قدرت خرید مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل از 120 درصد تا زیر 20 درصد در ماه‌های اخیر کاهش یافته است.

پیش‌بینی بازار آتی مسکن براساس متغیرهای اثرگذار

باتوجه به تحولات اقتصادی و اجتماعی، نظر واحد و قطعی برای پیش‌بینی آینده بازار مسکن در میان خبرگان این بازار وجود ندارد، به همین دلیل براساس تغییرات متغیرهای خرد و کلان می‌توان نسبت به وضعیت آتی بازار اظهارنظر کرد. بنابراین محرک‌های کلیدی اثرگذار بر بازار مسکن و نحوه اثرگذاری آنها بر این بازار و نتایج محتمل مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است:

الف- تحولات ناشی از بازارهای موازی

بررسی‌ها نشان می‌دهد به محض خروج سرمایه از بازارهای متلاطم در صورت عدم امکان جایگزینی مناسب، به دلیل امنیت بالای سرمایه‌گذاری بازار مسکن، بخش قابل‌توجهی از این سرمایه روانه بازار مسکن کشور می‌شود. یکی از گروه‌های هدف در سال اخیر، سرمایه‌گذاران در بورس هستند که با توجه کسب سود حاصله از بازار در دو سال گذشته و همچنین وضعیت کنونی این بازار، تمایل به ورود به بازار مسکن هم در قالب مصرفی و هم با نگاه سرمایه‌ای دارند.

اما در بازارهای دیگر همچون ارز و طلا وضعیت متفاوت است، به‌رغم آنکه در 11 ماه بازدهی این بازارها از مسکن کمتر بوده است، اما به دلیل پیش‌بینی تحولات آتی این بازارها مبتنی بر سیاست‌های اتخاذ شده بین‌المللی، سرمایه گذاران کمتر تمایل به خروج از بازارها داشته‌اند. لازم به توضیح است ارتباط معناداری بین قیمت مسکن با دلار وجود داشته است پیش بینیسه ماهه بازار به عبارت دیگر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در حدود 1000 تا 1300 دلار بوده است. جهت پیش‌بینی تصمیمات سرمایه‌گذاران درخصوص انتهاب گزینه بهتر به جهت سرمایه‌گذاری، بتدا می‌بایست وضعیت رشد قیمت در بازار مسکن را برآورد کرد. با توجه به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن و فاصله بسیار زیاد قدرت خرید با قیمت‌ها در کوتاه‌مدت پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی یا حتی کمتر از آن رشد کند. در این صورت پیش‌بینی می‌شود در صورت تثبیت قیمت ارز به دلیل انباشت تقاضا در طی یک سال اخیر، بخش مصرفی به بازار ورود کند و برآیند حجم معاملات طی یک سال آینده افزایشی باشد.

ب- تحولات سیاسی بین‌المللی

اگرچه در گذشته صنعت ساختمان را جزو صنایعی می‌دانستند که وابستگی کمتری به سیاست‌ها و تحولات خارجی دارد، اما امروزه از طریق موضوعات مختلف تاثیرگذاری بالایی بر این بازار می‌گذارد. موضوعاتی همچون تحریم‌های بین‌المللی که با سخت‌تر شدن و غیرممکن شدن واردات تجهیزات و تاسیسات مکانیکی و الکتریکی کیفیت و هزینه‌های ساخت را تحت‌تاثیر خود قرار داده از یک‌سو؛ و تاثیرات منفی بر اقتصاد کلان که منجر به ناپایداری نظام اقتصادی کشور و تضعیف ارزش پول ملی شده و با افزایش تصاعدی نرخ ارز موجب افزایش بهای تمام شده و قیمت فروش خواهد شد از سوی دیگر، از جمله نمونه‌های تاثیرگذاری تحولات سیاسی بین‌المللی بر بازار مسکن است. استراتژی‌های سرمایه‌گذاری عموم جامعه مبتنی بر توافقات برجام است. عدم تسهیل روابط سیاسی و مالی بین‌الملل باعث افزایش تلاطمات اقتصادی خواهد شد و در این راستا مهم‌ترین بازار از نظر مردم، ارز خواهد بود؛ ضمن آنکه باید قبول کرد که به دلیل افزایش قصد مهاجرت، بخش‌هایی از مشتریان هدف، هم در گروه خانه‌اولی‌ها و هم خانه‌دومی‌ها سرمایه خود را از بازار خارج یا راکد می‌کنند. اما در صورت حصول توافقات برجامی و تسهیل روابط بین‌المللی، صرفا بازار ارز گزینه مطلوبی برای سرمایه‌گذاری نخواهد بود و مسکن نیز سهم قابل‌توجهی از جذب سرمایه‌های سرگردان خواهد داشت.

ج- تحولات سیاست داخلی

نکته حائز اهمیت دیگر سیاست ها و برنامه‌های دولت است که می‌تواند موجب رونق یا رکود بازار مسکن شود و دولت می‌تواند با برناهم‌ریزی کارآمد و اثربخش، آینده‌ای روشن و نسبتا پایدار برای این بازار رقم بزند. آنچه طی سنوات اخیر اتفاق افتاده، سیاست‌های دولت عموما کارا نبوده و بیشتر متمرکز بر دهک‌های پایین جامعه بوده است که این مهم نیز با نتیهج ملموسی همراه نبوده است. در مقابل، اجرای برخی سیاست‌ها از جمله اخذ مالیات بر عایدی یا عرضه نظام‌مند اراضی در اختیار با تمرکز بر تولید مسکن برای دهک‌های میانی جامعه می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی بر رونق بازار مسکن و مدیریت صحیح قیمت‌ها داشته باشد. باید توجه داشت که بازار مسکن همانند یک موجود زنده دارای یک پیکره یکپارچه بوده و توجه جامع به تمامی عوامل تاثیرگذار می‌تواند به نتیجه مطلوب منجر شود. به‌عنوان مثال، اگر عرضه اراضی با هدایت کارآمد تولید مسکن برای اقشار میانی و مدیریت تولید مصالح موردنیاز و سایر عوامل همراه نشود، یا اگر اخذ مالیات بر عایدی صرفا در بازار مسکن اجرایی شود و دیگر بازارهای سرمایه‌ای را شامل نشود، موجب ایجاد انجماد در پیش بینیسه ماهه بازار بازار مسکن خواهد شد و عملا تاثیرگذاری معکوس به همراه خواهد داشت.

د- افزایش هزینه‌های ساخت

یکی از عوامل عمده تاثیرگذار در افزایش قیمت واحدهای مسکونی، افزایش هزینه‌های ساخت شامل هزینه تامین زمین، افزایش هزینه‌های دستمزد، عوارض ساختمانی و تامین مصالح ساختمانی است. آنچه براساس نظریه خبرگان صنعت ساختمان برآورد می‌شود، افزایش هزینه‌های ساخت نزدیک به 100 درصد در یک سال قبل، بدون شک تاثیر خود را بر قیمت واحد خواهد گذاشت.

هـ- محدودیت عرضه

یکی دیگر از دلایل عمده و قابل توجه در افزایش قیمت‌های واحد مسکونی به خصوص واحدهای نوساز (زیر پنج سال ساخت)، کاهش میزان عرضه طی سنوات اخیر است. میزان پروانه صادره ساختمانی نسبت به دوران غیررکود در حدود 50 درصد و به لحاظ تعداد واحد حدود 40 درصد کاهش داشته،‌بنابراین انتظار می‌رود قیمت واحدهای مسکونی نوساز در آینده روند رو به افزایش داشته باشند، چراکه اگر سیل تقاضاهای فشرده‌تر در ماه‌های گذشته در ماه‌های آتی به سمت این بازار روانه شوند (چه تقاضاهای مصرفی و چه سرمایه‌ای)، واحدهای نوسازی که بتواند پاسخگوی نیاز این‌گونه تقاضاها شود، وجود نخواهد داشت و خود موجب افزایش تصاعدی قیمت خواهد شد.

و- تغییرات در قدرت خرید جامعه

طبق بررسی‌های صورت گرفته، سهم مسکن از سبد خانوارهای شهری در حدود 55 درصد و در تهران حدود 65 درصد است. همچنین براساس حقوق پایه کارگران، زمان انتظار خرید مسکن از 36 سال در 1396 به حدود 80 سال در 1400 رسیده است. یکی از تاثیرات این رویداد، مهاجرت معکوس از شهرهای بزرگ به شهرهای اقماری شده است که افزایش قیمت در این شهرها نیز از تاثیرات همین رویداد است. بنابراین تنها امید بازار مسکن به بازگشت به دوران رونق، یا ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به این بازار است که خود موجب تورم قیمت‌ها خواهد شد یا اصلاح و توسعه سیاست‌های حمایتی دولت به منظور افزایش قدرت خرید جامعه به‌خصوص دهک‌های میانی و در نتیجه، اصلاح و بازگشت تقاضاهای مصرفی، به بازار خواهد بود که موجب رونق کارآمد و ساخت یافته بازار مسکن خواهد شد.

* جمع‌بندی

پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال قیمت مسکن برابر یا کمتر از نرخ تورم عمومی رشد کند،‌البته شدت و میزان آن بستگی به متغیرهای داخلی و خارجی اثرگذار دارد، بنابراین با توجه به وضعیت بازارهای سرمایه‌ای دیگر، سفته‌بازانی که قصد سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت در این بازار را دارند از این بازار خارج می‌شوند. اما گروه مصرفی و سرمایه‌گذارانی که قصد سرمایه‌گذاری برای بلندمدت را دارند در این بازار فعالیت بیشتری خواهند داشت و احتمالا با حفظ شرایط فعلی روند تعداد معاملات صعودی خواهد شد. اما در صورت افزایش قیمت ارز به طور مستقیم به دلیل افزایش قیمت مصالح و هم به طور غیرمستقیم براساس نگاه انتظاری، ثبات قیمتی بازار مسکن شکسته خواهد شد و به‌رغم نبود کشش بازار، افزایش قیمت برای این بازار برای سال آتی پیش‌بینی می‌شود. نکته، مهم‌تر میزان ثبات و پایداری در بازار مسکن است که ایجاد آن بستگی به افزایش قدرت خرید جامعه، ثبات در اقتصاد کلان، ثبات در بازارهای موازی، تولید و عرضه کارآمد مسکن منطبق بر تقاضا و وضع قوانین و اعمال سیاست‌های حمایتی از تقاضای مصرفی به‌خصوص دهک‌های میان درآمدی دارد.